아파트 경매 물건 12년 만에 최다, 낙찰가율은 왜 갈릴까

요즘 부동산 뉴스를 보면 경매 물건이 쌓이고 있다는 이야기가 자주 나와요. 실제로 얼마나 늘었는지, 왜 하필 지금 이렇게 늘었는지, 그리고 물건이 늘었다고 해서 정말 싸게 낙찰받을 수 있는 건지까지 순서대로 짚어드릴게요. 목돈이 부족해서 청약이나 일반 매매를 망설였던 분이라면 경매가 새로운 선택지가 될 수도 있어요.

아파트 경매 물건, 왜 이렇게 쏟아질까

경매로 넘어가는 아파트가 늘어난 배경에는 대출 규제가 있어요. 대한민국 정책브리핑에 따르면 2026년도 가계부채 관리방안에 따라 2026년 4월 17일부터 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트의 주택담보대출 만기연장이 원칙적으로 불허됐습니다. 그동안은 대출을 계속 연장하면서 버티는 게 가능했는데, 이 조치로 그 여지가 사실상 사라진 셈이에요. 특히 과거 집값 상승기에 무리하게 자금을 끌어다 쓴 수도권 외곽 매수자들이 이자 부담을 견디지 못하고 매물을 경매 시장으로 내놓는 흐름이 뚜렷합니다.

전국 경매 건수 12년 3개월 만에 최다

수치로 보면 체감보다 훨씬 가파른 증가세예요. 2026년 6월 전국 아파트 경매 진행건수는 3,701건으로 전월(3,204건)보다 약 16% 늘었는데, 이는 2014년 3월(4,063건) 이후 12년 3개월 만에 가장 많은 수준입니다. 지역별로 보면 경기도의 증가폭이 특히 두드러지는데, 3월 847건이었던 경기도 아파트 경매 건수가 4월에는 1,097건으로 약 29.5% 늘었고, 그중에서도 평택(76건→109건), 남양주(61건→92건), 김포(51건→71건) 같은 수도권 외곽·경기 북부권 지역이 증가세를 이끌었어요. 아래 표로 흐름을 정리했습니다.

구분	이전	이후	변화
전국 아파트 경매 진행건수(6월 기준)	3,204건(전월)	3,701건	약 16% 증가
경기도 아파트 경매 건수	847건(3월)	1,097건(4월)	약 29.5% 증가
2026년 1분기 전국 신규 경매신청 물건	–	3만 541건	2013년 1분기 이후 13년 만에 최대

그런데 낙찰가율은 지역마다 딴판

물건이 늘었다고 해서 모든 지역이 싸게 풀리는 건 아니에요. 한국부동산원이 발표하는 통계를 인용한 아주경제 보도를 보면, 전국 아파트 낙찰가율은 86.9%로 지난해 11월 이후 7개월 만에 가장 낮은 수준까지 내려왔습니다. 그런데 서울은 정반대로 움직이고 있어요. 서울 아파트 낙찰가율은 3개월 연속 100%를 웃돌았고, 그중에서도 소형 아파트는 113%에 육박할 만큼 감정가보다 훨씬 높은 값에 낙찰되는 사례가 이어지고 있습니다. 지방은 온도차가 더 커요. 울산은 낙찰가율이 94.7%로 전월보다 6.1%포인트 오르며 2022년 5월 이후 최고치를 기록한 반면, 강원은 71.7%로 전월보다 16.3%포인트나 떨어지며 전국에서 가장 큰 하락폭을 보였습니다. 결국 “경매 물건이 많아졌다”는 한 문장으로 전국 상황을 뭉뚱그리면 안 되고, 어느 지역인지에 따라 완전히 다른 시장으로 봐야 한다는 뜻이에요.

지금 경매 시장에 뛰어들어도 될까

물건이 늘어난 지역, 특히 낙찰가율이 떨어진 지방 아파트라면 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 여지가 있는 건 사실이에요. 다만 경매는 일반 매매와 달리 권리분석과 명도(기존 거주자를 내보내는 절차)를 직접 챙겨야 해서 손품이 훨씬 많이 듭니다. 실제 경매에 나온 물건과 감정가, 입찰 일정은 대법원 법원경매정보에서 무료로 조회할 수 있으니, 관심 있는 지역이 있다면 물건 검색부터 먼저 해보는 걸 추천해요. 낙찰가와 예상 임대수익, 취득세·명도비용까지 넣어서 실제 수익률이 나오는지 미리 따져보고 싶다면 부동산 경매 수익률 계산기로 대략적인 그림을 먼저 그려보는 게 좋습니다. 물건이 늘었다고 무조건 뛰어들기보다, 지역별 낙찰가율 흐름과 내 예산에 맞는 물건인지부터 냉정하게 따져보는 순서가 중요해요.

청약이냐 경매냐, 내게 맞는 트랙 고르기

목돈이 부족한 20~30대라면 경매와 청약 중 어느 쪽이 나에게 맞는지 헷갈릴 수 있어요. 청약은 가점이 쌓여 있어야 유리하고 당첨까지 기다리는 시간이 필요한 대신, 분양가 자체가 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아 안정적입니다. 반면 경매는 가점이 없어도 바로 참여할 수 있지만, 권리분석 실수나 명도 지연 같은 변수를 스스로 감당해야 해요. 본인 청약 가점이 애매하거나 청약으로는 승산이 낮다고 판단된다면, 청약 가점 계산기로 먼저 내 점수를 확인해보고 경매 쪽으로 방향을 잡을지 결정하는 것도 방법이에요.

낙찰받은 뒤엔 세금까지 챙기기

경매로 아파트를 낙찰받으면 취득세는 물론이고, 나중에 되팔 때 양도소득세까지 미리 계산해두는 게 안전해요. 특히 다주택자라면 양도세 중과 여부에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있으니, 양도소득세 계산기로 대략적인 세액을 미리 가늠해보시길 권합니다. 정리하면, 경매 물건은 늘었지만 지역마다 낙찰가율이 정반대로 움직이고 있는 만큼 “물건이 많다”는 이유만으로 뛰어들기보다, 관심 지역의 실제 낙찰가율과 권리관계, 세금까지 한 번에 따져보는 게 우선이에요.