다주택자 양도세 중과 재개, 종부세까지 겹치면 얼마나 낼까

집을 두 채 이상 가진 사람들 사이에서 요즘 가장 자주 나오는 말이 “팔아도 세금, 들고 있어도 세금”입니다. 2026년 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난 데 이어, 8월에는 종합부동산세 개편안까지 발표될 예정이라 부담이 한 번에 겹치기 때문입니다. 다주택자가 아니더라도 부모님 주택을 물려받을 계획이 있거나 생애 첫 집을 준비 중이라면, 이 개편이 실제로 어떻게 작동하는지 지금 확인해두는 편이 좋습니다.

양도세 중과 유예가 끝나고 벌어진 일

지난 유예 기간에는 조정대상지역 안에 집을 두 채 이상 가진 사람도 기본세율(6~45%)만 적용받아 양도소득세를 냈습니다. 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있어서, 다주택자 입장에서는 상대적으로 숨통이 트이는 시기였습니다.

그 유예가 2026년 5월 9일 자로 종료됐습니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 안에 2주택 이상을 보유한 사람이 해당 주택을 팔면 기본세율에 별도의 가산세율이 붙습니다. 중과세는 조정대상지역 내 주택 양도에만 적용되므로, 같은 다주택자라도 비조정지역 주택을 먼저 처분하면 여전히 일반세율과 공제 혜택을 유지할 수 있다는 점은 알아둘 만합니다. 정확한 세율 구조와 조정대상지역 지정 현황은 국세청 홈택스 안내에서 최신 고시를 확인하는 게 가장 정확합니다.

2주택·3주택, 중과세율로 실제 얼마를 더 내나

가산되는 세율은 보유 주택 수에 따라 달라집니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다.

구분	기본세율	가산세율	실효 최고세율(지방소득세 포함)
1주택(비과세 요건 미충족 등)	6~45%	없음	49.5%
조정대상지역 2주택	6~45%	+20%p	71.5%
조정대상지역 3주택 이상	6~45%	+30%p	82.5%

2주택자는 기본세율에 20%포인트가, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지면서 지방소득세까지 합치면 최고 82.5%까지 세금을 낼 수 있습니다. 장기보유특별공제 역시 중과 대상 주택에는 적용되지 않아서, 오래 보유했다는 이유만으로 세금을 줄이기도 예전만큼 쉽지 않습니다.

예를 들어 양도차익이 3억 원인 조정대상지역 2주택자라면, 유예 기간에는 기본세율 구간 계산만으로 끝났지만 지금은 여기에 20%포인트가 얹어져 실제 납부액 차이가 상당히 커집니다. 본인의 보유 기간, 취득가액, 주택 수를 넣어 정확한 금액을 확인하려면 양도소득세 계산기로 직접 계산해보는 편이 가장 확실합니다.

8월 세제개편, 종합부동산세까지 겹치면

양도세만의 문제는 아닙니다. 8월 발표가 예정된 세제개편안에서는 종합부동산세 공정시장가액비율을 다시 인상하는 방안이 유력하게 논의되고 있습니다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 9.13% 올랐고, 서울은 18.6%, 그중 송파구는 25.46% 상승해 재산세만 20.3% 급등한 사례도 나왔습니다. 공시가격 산정 기준은 국토교통부에서 매년 공개하는 자료로 확인할 수 있습니다.

이번 개편 방향은 실거주 1주택자에게는 완만하게, 다주택·고가·법인 보유 주택에는 상대적으로 강하게 적용하는 차등 방식으로 거론되고 있습니다. 다만 8월 발표 전이라 정확한 세율과 공정시장가액비율 수치는 아직 확정되지 않았으니, 지금 단계에서는 “오를 가능성이 크다” 정도로만 받아들이고 발표 이후 실제 고시 내용을 다시 확인하는 게 안전합니다. 다주택자 입장에서는 방금 살펴본 중과 양도세, 오를 종합부동산세, 자녀에게 넘길 때의 증여세까지 세 갈래 부담을 동시에 마주하는 셈입니다. 본인의 보유세 규모를 미리 가늠해보고 싶다면 종합부동산세 계산기로 확인해두는 편이 좋습니다.

지금 파는 게 나을까, 버티는 게 나을까

정답은 보유 기간과 지역, 자금 계획에 따라 달라지지만, 판단 기준으로 삼을 만한 몇 가지는 정리할 수 있습니다.

비조정대상지역 주택을 먼저 처분하는 방법은 여전히 유효합니다. 중과세율은 조정대상지역 안의 주택에만 적용되기 때문에, 여러 채 중 비조정지역 주택이 있다면 그 주택부터 정리해서 중과를 피하는 전략을 검토할 수 있습니다. 반대로 조정대상지역 안의 고가 주택만 남아 있다면, 8월 종부세 개편 폭이 확정된 뒤 양도와 보유 중 어느 쪽 부담이 더 큰지 실제 숫자로 비교해보는 절차가 필요합니다.

매도 후 새 집을 알아보거나 대출 여력까지 함께 따져야 한다면 취득세, 재산세, 대출한도 계산기에서 취득세와 LTV·DSR 한도를 같이 계산해보면 도움이 됩니다. 매도와 매수 시점을 한 번에 저울질할 수 있어서 자금 계획을 세우는 데 실질적으로 쓸모가 있습니다.

생애 첫 집을 준비 중이라면 이 시점에 챙길 것

다주택자만의 이야기는 아닙니다. 20~30대 실수요자에게는 오히려 지금이 매수 타이밍을 가늠할 시점입니다. 최근 주택 구매 통계에서 30대가 매수의 핵심 축으로 떠오른 배경에는, 다주택자 매물이 시장에 나오는 흐름과 실거주 1주택자에 대한 세제 차등 완화가 함께 작용하고 있습니다.

8월 개편안에서 실거주자 요건이 어떻게 구체화되는지, 생애최초 취득세 감면이나 대출 한도 기준과 겹치는 부분은 없는지 확인해두면 매수 시점을 정하는 데 참고가 됩니다. 특히 10억 원 이하 아파트를 실거주 목적으로 매수할 계획이라면, 이번 개편에서 보유세 부담이 상대적으로 완만하게 조정될 가능성이 크다는 점도 함께 살펴볼 만합니다.

결론

양도세 중과 유예 종료와 8월 종합부동산세 개편이 겹치면서, 다주택자는 팔아도 세금, 버텨도 세금이라는 이중 부담에 놓였습니다. 반면 실거주 1주택 예정자에게는 상대적으로 유리한 조건이 열릴 가능성도 있습니다. 본인 상황을 정확한 숫자로 확인하고 싶다면 위에서 소개한 양도소득세 계산기와 종합부동산세 계산기를 먼저 확인해보세요.