공매도 담보비율 105%와 전월세상한제 정리

목차

1. 개인 공매도 담보비율 105%, 상환기간이 90일로 통일된 이유
2. 임대차 3법 세 가지, 전월세상한제 5%는 어디에만 적용될까
3. 소상공인과 중소기업, 매출액 기준으로 어떻게 나뉘나
4. 금리인하요구권, 언제 신청해야 실제로 받아들여질까

증시 뉴스에서 공매도 재개 이야기가 나올 때마다 개인도 공매도를 할 수 있는지, 조건이 기관과 얼마나 다른지 헷갈리는 경우가 많아요. 전셋집 계약을 갱신할 때 집주인이 얼마까지 올릴 수 있는지, 창업할 때 내 사업이 소상공인에 해당하는지도 자주 나오는 질문입니다. 대출 금리가 부담스러울 때 쓸 수 있는 권리가 있다는 것도 의외로 잘 알려져 있지 않아요. 재테크 기초지식 시리즈 15편에서는 개인 공매도 담보비율과 상환기간, 임대차 3법의 전체 구조, 소상공인·중소기업 매출액 판단기준, 금리인하요구권 신청 방법까지 실생활에서 자주 마주치는 네 가지 개념을 정리했습니다.

개인 공매도 담보비율 105%, 상환기간이 90일로 통일된 이유

공매도는 주가 하락이 예상될 때 주식을 빌려 먼저 판 뒤, 나중에 싼 값에 되사서 갚는 매매 방식이에요. 한시적으로 전면 금지됐던 공매도는 2025년 3월 31일부터 다시 전면 재개됐고, 그 과정에서 개인 투자자와 기관·외국인 투자자 사이에 차이가 컸던 거래 조건도 함께 손봤습니다. 예전에는 개인이 이용하는 대주서비스의 담보비율이 120%로, 기관·외국인의 대차거래보다 훨씬 부담스러운 수준이었는데, 이 비율이 105%로 낮아지면서 격차가 크게 줄었어요.

상환기간도 마찬가지입니다. 예전엔 기관·외국인은 사실상 상환기간 제한이 느슨했던 반면 개인 대주서비스는 짧은 기간 안에 갚아야 하는 구조였는데, 지금은 개인과 기관 모두 90일로 통일돼 있어요. 이렇게 조건을 맞춘 이유는 개인과 기관 사이에 “기울어진 운동장”이라는 지적이 계속 나왔기 때문입니다. 다만 담보비율이 낮아졌다고 해서 위험이 사라진 건 아니라서, 주가가 예상과 반대로 오르면 담보를 추가로 채워야 하거나 반대매매를 당할 수 있다는 점은 여전히 유의해야 해요.

구분	개인(대주서비스)	기관·외국인(대차거래)
담보비율	105%(과거 120%에서 인하)	105% 수준으로 동일 적용
상환기간	90일로 통일	90일로 통일
재개 시점	2025년 3월 31일 전면 재개	2025년 3월 31일 전면 재개

공매도 제도개선 관련 세부 내용은 금융위원회 보도자료에서 확인할 수 있고, 매도 시 부담하는 세금은 증권거래세 계산기로 미리 가늠해보시길 추천합니다.

임대차 3법 세 가지, 전월세상한제 5%는 어디에만 적용될까

전세나 월세 계약을 앞두고 “임대차 3법” 이야기를 듣게 되는데, 이건 세 가지 서로 다른 제도를 묶어 부르는 말이에요. 계약갱신청구권은 세입자가 집주인에게 계약을 한 번 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리로, 정당한 사유(집주인 본인 실거주 등) 없이는 집주인이 거절할 수 없습니다. 전월세상한제는 이 갱신청구권을 실제로 행사했을 때, 보증금이나 월세를 기존 계약액의 5%를 넘겨 올릴 수 없도록 막는 장치예요. 두 제도 모두 2020년 7월 31일 의결과 동시에 즉시 시행됐습니다.

여기서 자주 헷갈리는 부분이, 5% 상한이 신규 계약에는 적용되지 않는다는 점이에요. 집주인이 기존 세입자와의 계약을 갱신하는 게 아니라 새로운 세입자를 들이는 경우에는 이 상한이 적용되지 않고 시세대로 계약할 수 있습니다. 세 번째 제도인 전월세신고제는 조금 늦은 2021년 6월 1일부터 시행됐는데, 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 계약을 맺으면 계약체결일로부터 30일 이내에 관할 관청에 신고해야 하는 의무예요. 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되는 효과가 있어서 세입자 입장에서는 별도로 주민센터를 찾아가지 않아도 되는 장점이 있습니다.

제도	내용	시행 시점
계약갱신청구권	세입자가 1회 계약 연장 요구 가능(정당한 거절 사유 없으면 집주인 거절 불가)	2020년 7월 31일 즉시 시행
전월세상한제	갱신청구권 행사 시 보증금·월세 인상폭을 기존 계약액의 5% 이내로 제한	2020년 7월 31일 즉시 시행
전월세신고제	보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약, 체결일로부터 30일 이내 신고	2021년 6월 1일 시행

임대차 3법 각 제도의 조문과 세부 요건은 법제처 찾기쉬운생활법령정보에서 확인할 수 있고, 월세로 계약했다면 세액공제를 받을 수 있는지는 월세 세액공제 계산기로 함께 확인해보시길 권해요.

소상공인과 중소기업, 매출액 기준으로 어떻게 나뉘나

창업을 준비하다 보면 정책자금이나 세제 혜택 안내에서 “소상공인”과 “중소기업”이라는 말이 섞여 나오는데, 두 개념은 포함 관계예요. 소상공인이 되려면 먼저 중소기업기본법상 소기업 요건을 갖춰야 하고, 그 위에 업종별 상시근로자 수 기준까지 함께 충족해야 합니다. 광업·제조업·건설업·운수업은 상시근로자 10명 미만, 그 외 대부분의 업종(도소매업·서비스업 등)은 5명 미만이어야 소상공인으로 분류돼요.

매출액 기준은 2025년 8월 26일 중소기업기본법 시행령 개정으로 크게 바뀌었습니다. 10년 만의 손질로, 중기업의 3년 평균매출액 상한이 기존 최대 1,500억원에서 1,800억원으로 올라갔고, 매출 구간도 5개에서 7개로 세분화됐어요. 소기업 기준 역시 최대 120억원에서 140억원으로 상향되고 구간이 9개로 늘었습니다. 개정된 기준은 2025년 9월 결산 기업부터 적용돼서, 지금 창업을 준비하고 있다면 이 새 기준으로 내 업종의 소상공인·소기업·중기업 여부를 확인해야 해요.

구분	판단 기준
소상공인	소기업 요건 충족 + 상시근로자 수(광업·제조업·건설업·운수업 10명 미만, 그 외 업종 5명 미만)
소기업	업종별 3년 평균매출액 기준(2025년 9월 결산 기업부터 최대 140억원까지 상향)
중기업	업종별 3년 평균매출액 기준(2025년 9월 결산 기업부터 최대 1,800억원까지 상향)

업종별 상세 매출액 구간과 개정 내용은 중소벤처기업부에서 확인할 수 있고, 사업 초기 매출 구간별 손익 구조는 창업 손익분기점, 마진계산기로 미리 가늠해보시길 추천합니다.

금리인하요구권, 언제 신청해야 실제로 받아들여질까

대출을 받은 뒤 취업하거나 승진해서, 혹은 소득이 늘거나 신용점수가 올라서 처음 대출받았을 때보다 신용상태가 좋아지는 경우가 있어요. 이럴 때 은행이나 카드사, 캐피탈사에 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있는 권리가 금리인하요구권입니다. 은행법과 여신전문금융업법 등에 근거를 둔 제도라, 영업점을 직접 방문하지 않고도 홈페이지·앱·콜센터 같은 비대면 채널로 신청할 수 있고 신청 시기나 횟수에도 제한이 없어요.

다만 신청한다고 무조건 받아들여지는 건 아닙니다. 금융회사는 신용거래 내역, 연체 여부와 기간, 연소득과 금융자산 변화 등을 종합해 내부신용등급이 실제로 개선됐는지를 평가하고, 개선 폭이 미미하거나 정책자금·집단대출처럼 애초에 개인 신용도가 금리에 큰 영향을 주지 않는 상품이면 요구가 받아들여지지 않을 수 있어요. 2026년 2월 26일부터는 마이데이터 사업자를 통해 신용상태 개선 여부를 자동으로 확인하고 금리인하를 자동 신청해주는 서비스도 시행되고 있어서, 직접 서류를 챙기는 부담이 예전보다 줄었습니다.

항목	내용
신청 채널	영업점 방문, 홈페이지·앱·콜센터 등 비대면
신청 제한	시기·횟수 제한 없음
수용 여부 판단	신용거래 내역, 연체 이력, 연소득·금융자산 변화 등 내부신용등급 평가
수용 어려운 경우	신용상태 개선이 경미하거나 정책자금·집단대출처럼 금리에 신용도 영향이 적은 상품
2026년 신규 서비스	마이데이터 기반 자동 신청 서비스(2026년 2월 26일 시행)

금리인하요구권 운영 기준과 신청 절차는 금융위원회에서 확인할 수 있고, 대출한도와 관련된 LTV·DSR 기준은 취득세, 재산세, 대출한도 계산기로 함께 확인해보시길 권해요.

결론

개인 공매도 담보비율이 105%로 낮아지고 상환기간이 90일로 통일된 배경, 전월세상한제 5%가 갱신 계약에만 적용되고 신규 계약엔 적용되지 않는다는 점, 소상공인·중소기업 매출액 기준이 2025년 9월 결산 기업부터 새로 적용된다는 점, 금리인하요구권을 비대면으로 언제든 신청할 수 있다는 점까지 짚어봤습니다. 각 상황에 맞는 계산기로 직접 숫자를 넣어보면서 재테크 기초 지식을 하나씩 다져가시길 바랍니다.