근저당권·전세권과 세금계산서 차이 정리

목차

1. 근저당권과 전세권, 등기부등본에서 어떻게 다르게 보일까
2. 액면분할·액면병합과 권리락일, 주가는 왜 그날 조정될까
3. 세금계산서와 계산서, 발급 의무는 어떻게 갈릴까
4. 청약저축·청약예금·청약부금, 지금도 쓸 수 있는 통장일까

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어보면 을구에 적힌 근저당권과 전세권이라는 말부터 헷갈리는 경우가 많아요. 주식 뉴스에서 액면분할이나 권리락일 이야기가 나오면 주가가 왜 갑자기 조정되는지 궁금해지고, 사업자등록을 하고 나면 세금계산서와 계산서 중 어느 걸 써야 하는지 헷갈립니다. 부모님이 물려주신 청약통장이 지금도 쓸 수 있는 건지 궁금해하는 사회초년생도 많아요. 재테크 기초지식 시리즈 16편에서는 이 네 가지, 근저당권·전세권 차이, 액면분할과 권리락, 세금계산서·계산서 구분, 청약통장 통합 배경을 정리했습니다.

근저당권과 전세권, 등기부등본에서 어떻게 다르게 보일까

등기부등본을 열람하면 갑구에는 소유권 관련 사항이, 을구에는 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권 등)가 적혀 있어요. 근저당권은 돈을 빌려준 쪽(주로 은행)이 나중에 빌려준 돈을 못 받을 경우에 대비해, 그 부동산을 담보로 잡아두고 우선적으로 돈을 회수할 수 있게 해두는 권리입니다. 대출을 실행하면서 설정하는 채권최고액은 실제 빌린 원금 그대로가 아니라, 이자와 지연손해금까지 포함할 여유분을 더해 통상 원금의 120~130% 수준(금융회사에 따라 110%~150%까지 편차)으로 잡는 게 관행이에요. 그래서 등기부등본에서 채권최고액만 보고 실제 대출 잔액을 그대로 오해하면 안 됩니다.

전세권은 성격이 조금 달라요. 세입자가 전세금을 지급하고 그 부동산을 직접 사용·수익할 수 있는 권리이면서, 등기를 마치면 물권으로서 대항력과 우선변제권까지 갖게 됩니다. 다만 전세권을 설정하려면 집주인(소유자)의 동의가 필요하고 등록면허세 같은 별도 비용이 들기 때문에, 실제로는 전세권 설정 대신 전입신고와 확정일자만으로 대항력·우선변제권을 확보하는 세입자가 훨씬 많아요. 근저당권이 돈을 빌려준 사람을 보호하는 담보 장치라면, 전세권은 세입자가 보증금과 거주권을 동시에 지키려고 쓰는 장치라는 점에서 목적 자체가 다릅니다.

구분	근저당권	전세권
목적	대출금 회수를 위한 담보 설정	전세금 반환 보장 및 거주·수익 권리 확보
설정 주체	채권자(은행 등)가 채무자 동의로 설정	세입자가 집주인 동의를 받아 설정
등기 위치	등기부등본 을구	등기부등본 을구
설정 금액	실제 대출 원금의 통상 120~130%	실제 전세보증금액
실무 대안	별도 대안 없음(대출 시 필수)	전입신고+확정일자로 대체하는 경우多

근저당권과 전세권의 등기 방식, 열람 방법은 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있고, 대출을 받을 때 함께 따져봐야 할 취득세·재산세·대출한도는 취득세, 재산세, 대출한도 계산기로 미리 가늠해보시길 추천합니다.

액면분할·액면병합과 권리락일, 주가는 왜 그날 조정될까

액면분할은 주식 한 주의 액면가를 낮추면서 그만큼 발행주식수를 늘리는 조치예요. 예를 들어 액면가 5,000원인 주식을 5대1로 분할하면 액면가는 1,000원이 되고 주식수는 다섯 배로 늘어나는데, 회사 전체 가치(시가총액)는 그대로이기 때문에 이론상 주가는 5분의 1로 낮아집니다. 주가가 너무 높아 개인 투자자가 접근하기 부담스러울 때, 유동성을 늘리고 거래를 활발하게 만들려는 목적으로 주로 활용돼요.

액면병합은 반대 방향입니다. 여러 주를 하나로 합쳐 액면가를 높이고 발행주식수를 줄이는 조치로, 주가가 지나치게 낮아 ‘동전주’ 이미지가 붙었거나 관리종목 지정 위험이 있을 때 주가 수준을 끌어올리려는 목적으로 쓰입니다. 액면분할과 액면병합 모두 회사의 실질 가치를 바꾸는 건 아니지만, 시행 과정에서 권리락일이라는 개념이 등장해요. 권리락일은 신주 배정 기준일 다음 날로, 이날부터는 새로 주식을 사도 분할·병합된 신주를 받을 권리가 없기 때문에 거래소가 이론가에 맞춰 시초가를 인위적으로 조정합니다. 무상증자를 할 때도 같은 원리로 권리락이 발생해요.

구분	액면분할	액면병합
액면가	낮아짐	높아짐
발행주식수	늘어남	줄어듦
시가총액	변화 없음(이론상)	변화 없음(이론상)
주된 목적	유동성 확대, 거래 활성화	저가주 이미지 탈피, 관리종목 위험 완화

액면분할·액면병합·권리락 관련 공시와 제도 안내는 한국거래소에서 확인할 수 있고, 매도 시 부담하는 세금은 증권거래세 계산기로 미리 확인해보시길 권해요.

세금계산서와 계산서, 발급 의무는 어떻게 갈릴까

세금계산서와 계산서는 이름이 비슷해서 같은 서류로 오해하기 쉽지만, 부가가치세 과세 대상인지 아닌지에 따라 발급 주체 자체가 갈립니다. 세금계산서는 부가가치세가 과세되는 재화·용역을 공급한 일반과세자가 발급하는 서류로, 공급가액에 부가세 10%가 별도로 표시돼요. 이 세금계산서를 받은 사업자는 그 부가세만큼을 매입세액으로 공제받을 수 있기 때문에, 거래 상대방 입장에서도 세금계산서 수취 여부가 중요합니다.

반면 계산서는 부가가치세가 애초에 면제되는 면세사업자(농수산물, 도서, 일부 교육·의료 서비스 등)가 발급하는 서류예요. 부가가치세법이 아니라 소득세법·법인세법에 근거를 두고 있고, 부가세가 붙지 않기 때문에 계산서를 받아도 매입세액공제는 받을 수 없습니다. 창업 초기에 업종을 정할 때 내가 과세사업자인지 면세사업자인지부터 확인해야 어느 서류를 발급해야 하는지 헷갈리지 않아요. 발급 의무 측면에서는 개인사업자의 경우 직전 연도 재화·용역 공급가액(과세와 면세를 합산한 금액)이 8천만원 이상이면 전자세금계산서를 의무적으로 발급해야 하고, 매출이 줄어도 한 번 의무 대상이 되면 그 의무가 자동으로 사라지지 않는다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

구분	세금계산서	계산서
발급 주체	부가가치세 과세사업자(일반과세자)	부가가치세 면세사업자
부가세 표시	공급가액+부가세 10% 별도 표기	부가세 없음
법적 근거	부가가치세법	소득세법·법인세법
매입세액공제	가능	불가능
전자 발급 의무(개인)	직전연도 공급가액 8천만원 이상 시 의무	업종별 기준에 따라 별도 적용

세금계산서·계산서 발급 의무와 대상은 국세청에서 확인할 수 있고, 창업 초기 매출 구간별 손익 구조는 창업 손익분기점, 마진계산기로 미리 가늠해보시길 추천합니다.

청약저축·청약예금·청약부금, 지금도 쓸 수 있는 통장일까

청약통장 하면 요즘은 대부분 주택청약종합저축을 떠올리지만, 부모님이나 조부모님이 예전에 만들어둔 통장 중에는 청약저축·청약예금·청약부금이라는 이름이 남아 있는 경우가 있어요. 세 상품은 원래 청약 대상이 나뉘어 있었습니다. 청약저축은 국민주택(공공분양) 청약용, 청약예금은 민영주택 중에서도 큰 평형 위주, 청약부금은 민영주택 중소형 평형 위주로 설계돼 있었어요.

이 세 가지 상품은 2009년 5월 처음 등장한 주택청약종합저축으로 서서히 통합되기 시작했고, 2015년 9월 1일부로 청약저축·청약예금·청약부금의 신규 가입이 전면 중단됐습니다. 그 이후로는 주택청약종합저축 하나로만 새로 가입할 수 있고, 이 통장 하나로 국민주택과 민영주택 어디든 청약을 넣을 수 있게 정리됐어요. 다만 신규 가입이 막혔다고 해서 기존에 만든 통장이 무효가 되는 건 아니에요. 이미 가입한 사람은 계속 납입하며 청약에 활용할 수 있습니다. 다만 청약예금·청약부금은 애초에 정해진 평형별 예치금액 구간에 맞춰 가입한 상품이라, 더 넓은 평형에 청약하려면 부족한 예치금을 추가로 채워 넣어야 하는 등 주택청약종합저축과는 운용 방식이 조금 달라요.

구분	대상 주택	신규 가입 가능 여부
청약저축	국민주택(공공분양)	2015년 9월 1일부로 중단
청약예금	민영주택(대형 평형 위주)	2015년 9월 1일부로 중단
청약부금	민영주택(중소형 평형 위주)	2015년 9월 1일부로 중단
주택청약종합저축	국민주택+민영주택 전체	가능(2009년 5월 출시, 현재 유일한 신규가입 상품)

청약통장 통합 배경과 기존 통장 유지 조건은 국토교통부에서 확인할 수 있고, 내 청약가점이 몇 점인지는 청약가점 계산기로 미리 확인해보시길 권해요.

결론

근저당권과 전세권은 등기부등본 같은 자리(을구)에 적히지만 목적이 전혀 다르다는 점, 액면분할·액면병합이 시가총액을 바꾸지 않으면서도 권리락일에 주가를 조정한다는 점, 세금계산서와 계산서가 과세·면세 여부로 발급 주체 자체가 갈린다는 점, 그리고 예전 청약저축·청약예금·청약부금이 신규 가입은 중단됐지만 기존 통장은 계속 쓸 수 있다는 점까지 짚어봤습니다. 각 상황에 맞는 계산기로 직접 숫자를 넣어보면서 재테크 기초 지식을 하나씩 다져가시길 바랍니다.