목차
- 예수금과 증거금, 미수거래·반대매매는 뭐가 다를까
- 용적률과 건폐율, 아파트 재건축 가치를 가늠하는 법
- 창업 초기자금, 정책자금·엔젤투자·은행대출 중 뭘 고를까
- 신협·새마을금고 조합원 예탁금, 2026년부터 뭐가 달라질까
- 적금담보대출과 예금담보대출, 뭐가 다를까
증권 앱에 뜬 “증거금 부족” 알림이 무슨 뜻인지, 청약 공고에 나온 용적률 200%가 재건축 사업성에 왜 중요한지, 창업 자금을 정책자금으로 받을지 대출로 받을지, 은행 앱에서 본 조합원 예탁금 비과세가 내년에도 유지되는지 헷갈릴 때가 있을 거예요. 재테크 기초지식 시리즈 11편에서는 증거금·미수거래·반대매매, 용적률·건폐율, 창업 초기자금 조달 방법, 상호금융 예탁금 비과세, 적금담보대출까지 실생활에서 바로 마주치는 다섯 가지 기초 개념을 정리했습니다.
예수금과 증거금, 미수거래·반대매매는 뭐가 다를까
증권 계좌에 입금만 해두고 아직 주식을 사는 데 쓰지 않은 현금을 예수금이라고 해요. 주식을 매수할 때 계좌에 있는 돈을 전부 낼 필요는 없고, 증권사가 종목마다 정해둔 최소 비율의 자금만 있으면 주문을 넣을 수 있는데, 이때 필요한 최소 자금이 증거금입니다. 증거금률이 40%인 종목이라면 100만원어치 주식을 살 때 40만원만 있어도 매수 주문이 체결돼요.
문제는 증거금만 내고 산 뒤 매수일로부터 2영업일 후인 결제일까지 나머지 잔금을 채우지 못하면 그 부족분이 미수금으로 남는다는 점입니다. 결제일까지 미수금을 채우지 못하면 증권사는 다음 영업일 장 시작과 동시에 해당 주식을 시장가로 강제로 팔아 대금을 회수하는데, 이걸 반대매매라고 불러요. 반대매매는 원하는 가격이 아니라 시장가로 즉시 처분되기 때문에 손실이 그대로 확정되고, 이자와 수수료까지 추가로 붙습니다. 한 번 미수금이 발생해 결제를 못 맞추면 계좌가 30일간 미수동결계좌로 지정돼 증거금률 100%, 즉 현금을 다 가지고 있어야만 매매할 수 있다는 점도 금융감독원 파인에서 확인할 수 있어요.
| 구분 | 뜻 |
|---|---|
| 예수금 | 계좌에 입금했지만 매매에 아직 안 쓴 현금 |
| 증거금 | 매수 시 최소로 내야 하는 자금(종목별 증거금률 적용) |
| 미수금 | 결제일까지 못 채운 잔금 |
| 반대매매 | 미수금 미결제 시 증권사가 시장가로 강제 매도하는 절차 |
미수거래 없이 현금 비중을 지키면서 매도 타이밍의 세금까지 미리 계산해보고 싶다면 증권거래세 계산기로 확인해보시길 추천합니다.
용적률과 건폐율, 아파트 재건축 가치를 가늠하는 법
부동산 뉴스나 재건축 조합 자료를 보면 빠지지 않고 나오는 단어가 용적률과 건폐율이에요. 건폐율은 대지 면적 대비 건축물이 땅을 얼마나 덮고 있는지를 나타내는 비율로, 건폐율이 낮을수록 건물 사이 공터와 조경 공간이 넉넉해집니다. 용적률은 대지 면적 대비 건물 전체 층의 바닥면적 합(연면적)의 비율로, 용적률이 높을수록 같은 땅에 더 높고 넓게 지을 수 있어서 재건축·재개발 사업성을 가늠하는 핵심 지표로 쓰입니다.
이 두 수치는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)과 같은 법 시행령이 용도지역별로 상한을 정해두고, 실제 적용 수치는 각 지방자치단체가 그 범위 안에서 조례로 확정해요. 그래서 같은 “일반주거지역”이라도 지역마다 실제 허용 용적률이 다를 수 있습니다. 재건축 아파트를 볼 때 현재 용적률이 낮을수록(주로 1980~90년대 저층 단지) 새로 지을 때 늘릴 수 있는 여유분이 많아 사업성이 좋다고 평가받는 이유가 여기 있어요.
| 용도지역(예시) | 건폐율 상한(법정) | 용적률 상한(법정) |
|---|---|---|
| 주거지역 | 50~70% | 50~500% |
| 상업지역 | 70~90% | 200~1,500% |
| 공업지역 | 70% | 150~400% |
| 녹지지역 | 20% | 50~100% |
정확한 지역별 상한은 법제처 국가법령정보센터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 확인할 수 있고, 매입을 고려 중인 아파트의 취득세와 대출한도까지 함께 계산해보고 싶다면 취득세, 재산세, 대출한도 계산기로 미리 확인해보시길 권해요.
창업 초기자금, 정책자금·엔젤투자·은행대출 중 뭘 고를까
창업을 준비하면서 초기 자금을 어디서 조달할지 고민된다면 크게 세 갈래로 나눠 생각해볼 수 있어요. 정책자금은 중소벤처기업진흥공단이나 신용보증기금 같은 공공기관이 낮은 금리로 빌려주거나 보증을 서주는 방식이라 대출이자 부담이 상대적으로 적지만, 사업계획서 심사와 신청 요건(업력, 매출, 업종 등)을 통과해야 하고 매년 예산과 공고 조건이 바뀝니다.
엔젤투자는 개인 투자자나 투자조합이 지분을 받는 대신 자금을 대는 방식이라 정해진 상환 의무가 없다는 장점이 있지만, 그만큼 창업자의 지분율이 줄어들고 투자자에게 경영 성과를 보고해야 하는 부담이 따라요. 은행대출은 신청 절차가 상대적으로 단순하고 지분 희석도 없지만, 담보나 보증, 신용도에 따라 한도와 금리가 크게 갈리고 원리금 상환 의무가 처음부터 발생한다는 차이가 있습니다.
| 구분 | 상환 의무 | 지분 희석 | 주요 심사 기준 |
|---|---|---|---|
| 정책자금 | 있음(저금리) | 없음 | 사업계획서, 업력·매출 요건 |
| 엔젤투자 | 없음(지분 제공) | 있음 | 성장 가능성, 팀 역량 |
| 은행대출 | 있음(일반 금리) | 없음 | 담보·보증, 신용도 |
세 방식 모두 초기 자금 규모를 얼마로 잡아야 할지부터 정해야 하니, 창업 손익분기점, 마진계산기로 손익분기점부터 먼저 가늠해보시길 추천합니다.
신협·새마을금고 조합원 예탁금, 2026년부터 뭐가 달라질까
신협, 새마을금고, 농협·수협 단위조합 같은 상호금융에 조합원(또는 준조합원)으로 가입하면 1인당 3천만원 한도까지 예탁금 이자소득세를 면제받고 농어촌특별세 1.4%만 부담하는 혜택이 있어요. 시중은행이나 저축은행에서 같은 이자를 받으면 이자소득세 14%(지방소득세 포함 15.4%)를 내야 하는 것과 비교하면 차이가 꽤 큽니다.
다만 조세특례제한법 제89조의3에 따라 이 혜택의 조건이 가입 시점별로 달라져요. 2025년 12월 31일까지 가입한 예탁금은 소득 수준과 무관하게 비과세가 적용되지만, 2026년 1월 1일 이후 새로 가입하는 예탁금부터는 총급여 7천만원(종합소득 6천만원)을 초과하는 고소득자에게 2026년 5%, 2027년부터는 9%의 저율(분리)과세가 적용됩니다. 총급여 7천만원 이하인 경우에는 2026년 이후 가입분도 비과세가 유지돼요.
| 가입 시점 | 대상 | 세제 혜택 |
|---|---|---|
| ~2025년 12월 31일 | 전체 조합원·준조합원 | 소득 무관 비과세(농특세 1.4%만 부담) |
| 2026년 1월 1일~ | 총급여 7천만원 이하 | 비과세 유지 |
| 2026년 1월 1일~ | 총급여 7천만원 초과 | 2026년 5%, 2027년부터 9% 저율과세 |
정확한 조문과 시행 시점은 법제처 국가법령정보센터 조세특례제한법 제89조의3에서 확인할 수 있고, 비과세 한도를 다른 금융상품과 함께 비교하고 싶다면 ISA 비과세한도 계산기로도 확인해보세요.
적금담보대출과 예금담보대출, 뭐가 다를까
목돈이 급하게 필요할 때 예금이나 적금을 깨지 않고 담보로 잡아 대출받는 방법이 있어요. 예금담보대출은 이미 넣어둔 예치금 전액을 기준으로 대출한도가 정해지기 때문에 예치금의 상당 부분(보통 90~95% 안팎)까지 빌릴 수 있고, 절차도 간단한 편입니다. 반면 적금은 매달 나눠 넣는 상품이라 아직 납입하지 않은 미래 회차의 돈까지 담보로 잡을 수는 없어요. 그래서 적금담보대출은 지금까지 실제로 납입해서 쌓인 적립원금 범위 안에서만 대출한도가 정해집니다.
두 상품 모두 예금·적금 계좌를 해지하지 않고 유동성을 확보할 수 있다는 공통점이 있지만, 적금은 납입 회차가 쌓일수록 대출 가능 금액도 함께 늘어난다는 점에서 예금담보대출과 활용 방식이 달라요. 대출금리는 보통 원래 예금·적금 금리에 일정 가산금리를 더하는 방식이라 신용대출보다 낮은 편이지만, 상품마다 가산금리 폭이 다르니 가입한 은행의 상품설명서를 먼저 확인하는 게 좋습니다.
| 구분 | 예금담보대출 | 적금담보대출 |
|---|---|---|
| 담보 기준 | 예치금 전액 | 현재까지 납입한 적립원금 |
| 대출한도 | 예치금의 90~95% 안팎 | 납입원금 범위 내(회차별 증가) |
| 절차 | 상대적으로 간단 | 상대적으로 간단 |
목돈을 모아 청약까지 준비할 계획이라면 청약가점 계산기로 현재 가점부터 확인해보시길 추천합니다.
결론
예수금과 증거금의 차이, 미수거래가 반대매매로 이어지는 과정, 용적률과 건폐율이 재건축 사업성을 가늠하는 방식, 창업 초기자금을 정책자금·엔젤투자·은행대출 중 무엇으로 조달할지, 2026년부터 달라지는 상호금융 예탁금 비과세 조건, 적금담보대출과 예금담보대출의 차이까지 짚어봤습니다. 각자 상황에 맞는 계산기로 직접 숫자를 넣어보면서 재테크 계획을 하나씩 점검해보시길 바랍니다.