목차
- 종부세 기본공제, 거주와 비거주로 왜 나뉘나
- 거주 1주택 14억 비거주 1주택 9억, 무엇이 달라지나
- 공정시장가액비율 70% 인상까지 겹치면
- 시가 40억 주택으로 보는 실제 종부세 차이
- 회사 발령이나 재건축 때문에 못 들어가 사는 경우는
- 결론
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안으로 1주택자 종합부동산세 기본공제가 실제로 그 집에 사는지 여부에 따라 갈립니다. 첫 집을 마련했지만 회사나 학업 때문에 당장 들어가 살지 못하는 사회초년생이라면 세금 부담이 어떻게 달라지는지 미리 알아둘 필요가 있습니다. 개정된 기본공제 기준과 실제 세액 차이, 거주로 인정받을 수 있는 예외 사유까지 정리했습니다.
종부세 기본공제, 거주와 비거주로 왜 나뉘나
지금까지 1세대 1주택자는 실제로 그 집에 살든 전세를 주고 다른 곳에 살든 관계없이 공시가격 12억원까지 종부세 기본공제를 동일하게 받았습니다. 재정경제부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 이 기준을 바꿔서, 거주 여부에 따라 공제액을 다르게 적용하기로 했습니다.
정부가 밝힌 이유는 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상을 완화하려는 것입니다. 실제로 살지 않으면서 자산 가치만 보고 고가주택 한 채를 계속 들고 있는 경우에 붙던 감세 혜택을 줄이고, 정작 그 집에서 거주하는 사람의 부담은 낮추겠다는 취지입니다. 재경부 세제실장은 이번 개편을 종부세 체계를 주택 수가 아니라 주택가액과 거주 여부 중심으로 정상화하는 작업이라고 설명했습니다.
거주 1주택 14억 비거주 1주택 9억, 무엇이 달라지나
바뀐 기준을 구체적으로 보면, 거주하는 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원(공시가격 기준, 시가로는 약 20억원 수준)으로 오릅니다. 반대로 실제로 거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 낮아집니다. 같은 1세대 1주택자라도 실거주 여부 하나로 공제 기준선이 5억원 벌어지는 셈입니다.
내 집 마련을 앞두고 있다면 이 기준은 취득세나 대출 한도를 따질 때도 함께 고려해야 할 변수입니다. 자금 계획을 세울 때는 취득세, 재산세, 대출한도 계산기로 초기 부담부터 확인해보는 게 순서입니다.
공정시장가액비율 70% 인상까지 겹치면
기본공제 차등화만 놓고 보면 거주자에게 유리해 보이지만, 같이 발표된 공정시장가액비율 인상도 함께 봐야 합니다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 실제로 세금 계산에 반영하는 비율인데, 1세대 1주택자와 지방 2주택 이하 보유자 기준으로 내년부터 현행 60%에서 70%로 오릅니다. 이 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준 자체가 커지기 때문에, 기본공제가 늘어난 거주자도 세금이 무조건 줄어드는 건 아닙니다.
3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%까지 적용됩니다. 종부세 세율 체계도 2028년부터는 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 바뀌는데, 과세표준 6억~12억원 구간(하위 세 번째 구간)부터 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는 등 구간이 올라갈수록 인상 폭도 커집니다. 종부세 기본공제와 세액공제 기준의 원래 내용은 국세청 종합부동산세 안내에서 확인할 수 있고, 실제 총 부담은 종합부동산세 계산기로 미리 계산해보는 게 정확합니다.
시가 40억 주택으로 보는 실제 종부세 차이
숫자만 보면 감이 잘 안 잡히니 정부가 제시한 예시를 그대로 가져와 보겠습니다. 60세인 1세대 1주택자가 시가 40억원(공시가 28억원) 주택을 2028년 기준으로 보유했다고 가정할 때, 실제 거주 여부에 따라 세액이 다음과 같이 갈립니다.
| 구분 | 거주 1주택자 | 비거주(보유만) 1주택자 |
|---|---|---|
| 적용 공제율 | 연령 20% + 10년 거주공제 40% | 연령 20%(보유공제 0%) |
| 2028년 예상 종부세 | 325만원 | 1,114만원 |
| 현재 대비 증가액 | 62만원 | 851만원 |
같은 집, 같은 가격이라도 실제 거주 여부만으로 종부세가 13배 넘게 차이 나는 셈입니다. 세액공제 기준 자체도 바뀌는데, 지금까지는 보유기간에 따라 공제를 늘려줬다면 2028년부터는 거주기간 기준으로 전환됩니다. 다만 2027년까지는 보유공제와 거주공제 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 유예 기간을 두고, 세액공제 한도도 2027년 800만원, 2028년부터는 600만원으로 새로 신설됩니다.
회사 발령이나 재건축 때문에 못 들어가 사는 경우는
여기서 사회초년생이나 신혼부부가 가장 궁금해할 부분은 원해서 안 사는 게 아니라 어쩔 수 없이 못 들어가는 경우입니다. 지방 발령을 받아 회사 근처에 따로 살고 있거나, 매입한 집이 재건축·재개발 공사 중이라 당장 입주할 수 없는 경우가 대표적입니다.
이런 사정은 이번 개편안에서 일부 구제됩니다. 취학이나 근무상 형편 등으로 주거지를 옮겨야 했던 기간, 재개발·재건축으로 인한 신축주택 공사 기간은 실제 거주하지 않았더라도 거주기간으로 인정하는 방향으로 개편됩니다. 다만 구체적으로 어떤 서류를 어떻게 제출해야 인정받는지 세부 절차는 아직 시행령 단계에서 확정되지 않았으므로, 해당하는 상황이라면 개편안이 국회를 통과한 뒤 시행령 내용을 다시 확인하는 게 안전합니다.
지금 당장 할 수 있는 준비는 두 가지입니다. 하나는 등기부등본이나 전입신고 기록을 통해 본인이 실제로 거주 요건을 충족하는지, 아니면 예외 사유에 해당하는지 미리 정리해두는 것입니다. 다른 하나는 지방 발령이나 재건축 일정이 언제 끝나는지에 맞춰 전입 시점을 조율하는 것인데, 과세기준일인 6월 1일 현재 상황을 기준으로 그해 종부세가 결정되므로 이 날짜를 염두에 두고 이사나 전입신고 일정을 잡으면 불필요한 세 부담을 줄일 수 있습니다. 전세를 준 상태라면 임대차 계약 종료 시점과 과세기준일이 어떻게 맞물리는지도 함께 확인해두는 게 좋습니다.
결론
2026년 세제개편안에 따라 종부세 1주택자 기본공제는 거주 14억원, 비거주 9억원으로 갈리고, 공정시장가액비율 인상까지 겹치면서 실거주 여부에 따른 세액 차이는 예시 기준으로 13배 이상 벌어질 수 있습니다. 아직 국회 심의가 남은 정부안 단계이고 거주기간 인정 예외의 세부 요건도 시행령을 지켜봐야 하지만, 첫 집을 마련해두고 사정상 들어가지 못하는 경우라면 지금부터 관련 공지를 챙겨보는 게 좋습니다. 본인 상황에서 예상 종부세가 얼마나 달라지는지는 종합부동산세 계산기로 먼저 계산해보고, 매도 계획이 있다면 양도소득세 계산기도 함께 확인해보시길 바랍니다.